瑞银汪涛谈中国楼市


近来,中国一线城市房地产成交量显著回暖,房价也呈上行趋势中国指数研究院7月2日发布的数据显示,6月全国100个城市的新建住宅平均价格为每平方米8688元,自去年9月以来首次止跌回升本月7日,温家宝总理今年第五次谈及房价,并明言“决不能让房价反弹” 面对经济增长减速和房价反弹的双重压力,中国房地产市场风险几何限购等调控措施是否会转向对中国宏观经济有何影响瑞银证券中国首席经济学家汪涛与纽约时报中文网分享了她的见解 中国楼市短期风险不大 汪涛认为,短期内中国房地产市场不会出现大幅的下跌或抛售,也不会对经济整体运行构成大的风险 从买方角度看,中国居民购房杠杆水平较低(首付比例高),欠贷少虽然不排除有部分投机需求,但大部分人购房是长期投资不少购房者支付全款,按揭贷款一般至少有30%左右的首付同时,居民对房价仍然保持平稳上升的长期信心还存在,短期内抛售、恐慌等现象出现的可能性很小 对银行来说,银行对房地产的直接风险敞口较小,只有20%是直接的房地产贷款,其中半数以上用于按揭,而按揭贷款居民信用度较高房地产开发贷款占总贷款量平均不到10%当然有不少小的开发商遇到资金问题,整个行业还在调整中 至于大的开发商,短期内资金链断裂的风险也不大相比去年的情况,它们的境遇已经出现转机目前,政府对开发商的信贷限制有所放松而且,房地产销售面积正在起稳回升,开发商的现金流、负债率等财务指标均有好转 房地产仍是支柱行业 房地产对中国经济有多重要此前,中央政府多次出台调控措施,楼市成交大幅下降,房价快速上涨的趋势得到遏制即便如此,汪涛仍然认为,房地产是“中国经济最重要的一个行业” 如果量化房地产在中国经济中的比重,汪涛分析说,从投入产出看,房地产本身的附加价值约占中国GDP的13%不过,这仅是房地产销售的直接贡献房地产带动的上下游相关产业,如钢铁、化工、机械、家电等因素都考虑在内,中国30%的GDP都与房地产有关“房地产就毫无疑问地该被称为支柱产业” 楼市基本面长期并不乐观 虽然并不担忧短期“崩盘”,汪涛对中国房地产市场长期的基本面并不乐观 汪涛诊断中国楼市基本面不健康,主要有四个依据: 第一,投资渠道单一财富集中于不动产,持续推高房价三十年经济增长使得居民积累了大量财富,这些财富主要以银行储蓄的形式存在在资本账户管制和股市不振的背景下,房地产成了首选的资产配置形式 第二,没有普遍的房产税(上海和重庆试点的房产税影响面很小)现行的税收制度实质上起到鼓励买房的作用,如房产租金收入的税负和征收力度,远远低于个人所得税等税种 第三,土地制度不合理由于土地与地方政府财政收入的密切联系,地方政府为扩大财力,作为土地市场的垄断者,有动机不断推高土地价格而不断上涨的地价最终转化为高房价的一部分 第四,很多国企对国家分红太少,将手中的闲置资金用于投资房地产 汪涛担忧,基于上述问题,中国楼市很容易出现投资和需求的长期表面繁荣,居民和企业的财富大量涌进房地产市场这引发的不仅是房地产业的过剩,还会造成重工业产能的扩张和过剩 汪涛解释,房地产地位举足轻重,如果到房地产需求最终下滑,相关行业产能也会下滑虽然目前按揭贷款杠杆适度,也不易出现抛售等现象,但杠杆率较高的企业若出现大量剩余产能,盈利下降,就极有可能无力还贷,间接给银行带来巨大打击 限购治标不治本 各级政府对商品住房的限购令已经施行了近两年这一调控措施是否改善了房地产市场的基本面汪涛认为,限购只是治标不治本的措施 推出限购令后,房地产业对经济的贡献并没有出现显著下滑,即并未改变长期结构汪涛表示,目前没有必要取消房产限购令她还判断今年内政府不会明显放松限购政策截至目前,限购令对于房地产增长、销售、投资的负贡献已经逐渐释放 她指出,限购令若真正有效实施,能够很快抑制需求,进而抑制房价但是,就算中央政府有足够的魄力强力推行政策,不考虑限购难以持续和执行上对地方政府的高度依赖,房地产基本面的四大扭曲也不会明显变化 保障房中和了限购令的紧缩效应   对于限购对房地产建设的紧缩效应,汪涛认为政府的另一大调控手段是大建保障性住房,这在相当程度上抵消了限购的影响 虽然今年保障房开工面积较去年有所下调,但加上去年没有完成建设的,在建面积仍有巨大的增长空间,足以支撑房地产业,至少保证不下滑她强调,保障房在建规模足以弥补商品房颓势,但要看中央政府的决心因为如果北京不强力推行,地方政府更愿意把土地卖给开发商 尽管如此,在汪涛看来,用保障房支持房地产业只是短期措施政府目前对保障性住房投资期限是5年,随着计划内保障性住房建设逐渐完成,它的作用将越来越小 综上,汪涛建议,要管理未来整体经济的风险,还是需要着手纠正房地产市场的基本面如发展资本市场,分流投资;维持较高的利率水平,提高投资效率(汪涛认为,中国目前的利率仍偏低);施行更普遍的房产税;提高国企对财政的分红,用于民生支出只有这样,
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