华尔街日报:亚洲人赴美买房也贷款


一些大银行瞄准了美国的新一轮豪宅买主——来自亚洲的买家 汇丰银行(HSBC)2013年调查其亚洲国家富裕客户发现,超过三分之一的人持有一套境外房产,美国是主要目的地之一调查发现,美国房产亚洲买主当中,来自中国、中国台湾地区、印度和印度尼西亚的最多 很多购买美国豪宅的亚洲买家都是全款购买,但汇丰银行国际按揭贷款方案负责人赖恩·贡萨尔维斯(Ryan Gonsalves)说,随着市场从超富人群向富裕人群转移,也有越来越多的人在寻求按揭贷款支持他说,汇丰银行在美国的大额按揭贷款(指美国多数市场超过417,000美元的贷款,以及纽约、旧金山等高房价地区超过625,500美元的贷款)估计三分之一都是贷给外籍人士 贡萨尔维斯说,汇丰对外籍人士要求的首付比例从20%(与贷给美国公民的大额按揭贷款首付比例相同)到50%不等,具体比例取决于信用风险状况和房产位置 Douglas Elliman Real Estate助理经纪人Kathy Tsao说,过去五六年,亚洲买家对纽约城地区豪宅的兴趣一直在增长她说,其中一个原因是他们想让孩子接受美国大学教育(这在中国买家身上尤其明显),但很多家庭都是提前好几年做出规划 她说,其他动机包括购买第二住宅、度假别墅和投资性房产她说,很多有钱的中国买主都在美国和其他国家持有多套房或准备持有多套房,英国、加拿大和澳大利亚同样是热门目的地 她说:“他们在曼哈顿有一套公寓房,在长岛(Long Island)或韦斯特切斯特县(Westchester County)拥有一套独栋房” 贡萨尔维斯说,美国房价更低、汇率有利、母国房地产市场过热,都增加了海外买房对于亚洲人的吸引力比如莱坊(Knight Frank)的黄金地段国际住宅指数(Prime International Residential Index)显示,香港豪华公寓的价格在每平方英尺4,100美元(约合每平方米27.6万人民币)以上,相比之下曼哈顿只有2,100美元有余(约合每平方米14.1万人民币) 全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)2013年的一篇报告显示,美国住宅的外籍买主来源地当中,中国排名第二,仅次于加拿大协会发言人沃尔特·莫洛尼(Walt Molony)说,等今年的新数据发布时,预计加拿大仍然会排名第一但他说,中国买家的市场份额正在扩大,与加拿大的差距似乎正在缩小 美国很多银行都不会给外籍人士贷款,因为借款人可能没有美国信用记录,跨境核实收入与资产也可能存在难度 但康涅狄格州斯坦福市(Stamford)服务于纽约地区的Luxury Mortgage Corp.公司的首席执行长戴维·阿达莫(David Adamo)说,为满足不断增长的需求,融资选择也越来越多 阿达莫说,Luxury Mortgage曾为能够证明收入和资产的外籍借款人发放大额按揭贷款,比如迁移到美国工作的人士阿达莫说,虽然有些全国性的贷款机构仍然不愿给外籍人士发放大额贷款,但越来越多的地区银行和商业银行都愿意贷款给收入和财产证据充足的买房人他说:“因为这些贷款的贷款价值比(loan-to-value ratio)更低,利率更高,地区性银行发现这样的贷款非常有吸引力,很乐意将其纳入自己的资产负债表中” 有时候初次涉足美国房地产市场的购房者会遇到其他一些问题贡萨尔维斯说,发出购房要约的时候需要提供融资证明,可能让亚洲客户觉得不习惯卖方可能会要求买方提供银行开出的证明,表明买主的款项将会按时足额收到他说:“我们需要告诉亚洲客户的一件重要事情是,在出发之前就要开始融资” 贡萨尔维斯说,大多数亚洲买家都偏爱可调整利率贷款,因为他们没有打算持有房产达五年以上 美国境内银行为非美国公民/居民提供的贷款,利率一般比提供给美国公民的大额贷款高出至少四分之一个百分点;它们对首付比例的要求一般也会更高,可达35%到40% 亚洲和其他地区的富裕借款人还有以下一些需要考虑的问题: ——建立信用记录:Kathy Tsao说,富裕亚洲人可能会借钱的原因之一,是他们的孩子打算在完成学业之后留在美国,所以要帮助孩子建立信用记录 ——其他障碍:
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