北京二手房危局来临 触及2011年警戒线


成交触及2011年警戒线今年前五个月,已经有两个月成交量低于7000套,甚至低于2011年下半年的平均水平而通常情况下,月度成交量一旦低于8000套,就被认为市场表现较为低迷 到六月份,今年的北京二手房市场上半场已近尾声,跌势难挡,成交量已低于2011年最低点如果成交量继续萎缩,2011年的市场大洗牌或将重演 受很多影响二手房成交的因素仍然没有改变,今年北京二手房冷淡期已持续近半年,客户的观望情绪未见改善虽然如今按惯例已到交易旺季,但成交清淡,价格下滑已成定局:4月份以来,北京市二手房周成交量已连续八周处于2000套以下水平,成交疲软的状态未现任何好转 “价格在下降,成交量急速下滑,整个北京二手房市场就像冰冻了一样,成交非常冷淡”海淀世纪城区域中介公司一位经纪人对中国房地产报记者直言:“整体市场都不好,现在我们从业人员都摸不清今年将是一个怎样的市场” 二手房市场触及2011年警戒线 在二手房中介工作过多年的经纪人提起2011年的北京楼市还心有余悸当年受北京出台限购政策影响,二手房市场在下半年持续低迷中介行业也经历了一场大洗牌 记者从链家地产提供的当年二手房成交数据看到,在2011年下半年市场最难过的时候,平均月成交量为七八千套而今年5月份,北京二手住宅成交6929套,仍低于2011年市场冷淡期 在今年前五个月,已经有两个月成交量低于7000套,甚至低于2011年下半年的平均水平而通常情况下,月度成交量一旦低于8000套,就已经被认为市场表现较为低迷 从2011年调控自上半年开始,到下半年,陆续传出中介机构关店与裁员的消息据当时的媒体报道,到2011年9月北京全市的中介门店数量为5310家,相比这年2月北京限购政策出台时的6029家,减少了700多家 “这个月成交比2011年还要低,2011年行业走掉4万人”提起2011年的北京二手房市场,在北京经纪行业摸爬滚打多年的经纪人小余仍然记忆犹新但他认为目前成交量萎缩只有几个月,还不能下一个很明确的定论是否会比2011年更难 但是在小余看来,还不敢明确说下半年成交会如何,因为他觉得中国房地产市场短期内还是政策市场但如果成交量持续低迷,最多也就半年时间,一定会有很多公司被淘汰,关店、员工主动或被动离开是必然 链家地产市场研究部分析师李巧岭则认为,北京的二手房经纪行业经过2011年洗牌,门店、人员规模已经缩小到较为合理的状态,市场占有率结构也比较稳定,还不会出现较大范围的关店潮另外,经过2011年的市场下行,行业内对于市场短周期波动的认识更为理性,目前对于后市还没有出现过于悲观的预期 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受中国房地产报记者采访时表示,对经纪企业而言,关店裁员这样的行为除了与市场情况有关以外,也与企业自身战略、规模、经营情况、对后市的预期和判断等众多因素相关 “不同企业有不同的实际情况,作为同行,我们不能过多评论不过目前,北、上、广、深四大一线城市市场逐步遇冷基本上是从2月份以后才日渐明朗的,对于经纪行业来说,3个月的遇冷还不足以促使整个行业出现大规模的萎缩”他说 胡景晖进一步表示:“日前上海的中介公司德祐和中原曾传出关店裁员的消息,以前二手房市场不好时,它们也有过类似的举动我们认为这是企业自身的行为,不能作为整个经纪行业要大洗牌的证据当然,如果二手房市场长期持续这种低迷趋势,不排除会促使行业产生调整那么更有实力和更具品牌影响力的企业会迎来发展机遇” 价格已进入实降阶段 直到5月,北京二手房市场2.8万元/平方米左右的均价,相比前4个月3万元/平方米左右的均价已下降了约2000元/平方米,接近去年水平,可以说进入实降阶段 记者了解到,目前很多降价业主大多急于换房以及急于用钱,这种情况都会允许有较大降价空间多个区域案例显示,此类业主降价幅度能达到三四十万元 2014年年初以来,受自住型商品住房入市、信贷政策趋紧等多种因素影响,北京出现由外及内的降价趋势,刚需购房群体持续观望,让近郊区二手住宅成交占比不断下降 从今年2月起,近郊区成交量连续三个月环比下降而从3月开始,近郊中通州和昌平最先下滑,随后近郊区价格开始微跌 链家地产市场研究部分析师张旭认为,自住型商品住房入市和信贷持续收紧,影响最大的就是首套刚性需求因此,需求观望浓厚时,郊区成交回落更为明显 目前郊区价格降幅逐渐收窄,中心城区价格下调幅度增加5月中心城区的价格下调幅度超过了近郊,达到3.7% 通常认为城区房价本身存在一定幅度虚高加之从客户群角度看,需求量更小,业主急售套现降价的情况可能更加明显 如果按当前中心城区套均总价350万元计算,单套调价平均约有13万元,比4月增加了近2万元由此可见,从今年3月开始,北京二手房市场已进入实质降价的过程 李巧岭告诉中国房地产报记者,目前较为明显的降价行为,依然主要集中在急于出售的房源中,降价幅度更多由业主的心理预期决定目前,新增房源量大幅下滑,已出现业主抗价离市的现象,
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